Převod bytů: Zastupitelům hrozí riziko. Město hledá řešení

Olomoucký advokát Petr Konečný se problematice převodu bytů na nájemníky věnuje dlouhodobě. Je právním zástupcem města a předsedou představenstev obou družstev (Družstvo Jižní a Družstvo Jiráskova). Hanáckému Večerníku odpověděl na několik aktuálních otázek.

 

Ano. Přestože za ten rok, co uplynul od našeho rozhovoru, se spousta práce udělalo a zajistilo velké množství podkladů pro rozhodování orgánů města a družstev, není práce stále hotová. Z mého pohledu velmi vstřícný návrh byl předložen radou města teď v červnu do zastupitelstva, ale nedošlo k jeho přijetí. Přesněji řečeno byl, a to i na žádost zájemců o převod a jejich právního zástupce Mgr. Joukla, z jednání zastupitelstva stažen k dopracování.

Takto to nejde říct. Ten materiál vycházel z určité koncepce postavené na určitých základech či premisách směřujících ke kompromisnímu a pokud možno pro všechny bezpečnému řešení. Na zastupitelstvu byly prezentovány nějaké další jiné názory na řešení této problematiky, ale tyto názory nebylo možno zapracovat do navrhované koncepce řešení, protože byly proti podstatě či principu toho, na čem bylo předkládané řešení postaveno. Určitě nebylo možné připomínky tohoto typu zapracovat ihned „na počkání“ do navrhované koncepce, na které se pracovalo řadu měsíců. 

Na přípravě toho materiálu se podíleli nejen právníci, advokáti a notářka, ale i ekonomové, znalci, daňoví a účetní poradci, orgány družstev a samozřejmě spoustu času tomu věnovaly také orgány města, včetně primátora a jeho náměstků. Materiál vznikal na základě mnohahodinových debat odborníků i politiků ve snaze o nalezení nejlepšího možného řešení. 

Navrhované řešení, pokud to velmi zjednoduším, vycházelo z toho, že pokud jsou nezanedbatelné pochybnosti o platnosti smluv, tak aby se nemuselo dále čekat na soudní rozhodnutí, tak že se bude přistupovat ke smlouvám jako k neplatným. Mimochodem, to, že jsou smlouvy absolutně neplatné, vyjádřil soud opakovaně jako svůj předběžný názor. A z toho také vychází dubnové stanovisko tří ministerstev k řešení této problematiky, na které se čekalo a které opět velmi zjednodušeně uvádí, že pokud jsou smlouvy platné, je možno podle nich postupovat, pokud ale nejsou, pak je možno postupovat podle určitého návodu v tomto stanovisku. 

Ovšem – Stanovisko hned na několika místech uvádí, že otázku platnosti či neplatnosti smluv může posoudit pouze soud, nikoliv ministerstva. Samozřejmě ten postup převodu v případě, že jsou smlouvy neplatné, je přísnější, složitější a nákladnější. Vytváří se jakoby celý znovu od počátku. A při něm dodržení zákona je naprosto nezbytné v zájmu všech, včetně zájemců o převod, jinak hrozí, že se navrství další neplatné úkony. To stanovisko ministerstev, pokud se čte celé, bez zaujetí a bez emocí, tak na jedné straně říká, že i v případě neplatných smluv je převod možný, ale na druhé straně uvádí, že jiným postupem než v případě platných smluv a při současném dodržení veškerých předpisů a povinností. 

Město přibralo ke spolupráci nadnárodní znaleckou a poradenskou společnost Grant Thornton Praha, a to již před vydáním tohoto stanoviska. Po vydání stanoviska poradenská společnost dostala za úkol určit cenu obvyklou za všechny byty. A samozřejmě pak připravit podklady pro odůvodnění ceny nižší než obvyklé ve snaze přiblížit se původnímu záměru, tedy převést byty bez doplatku. 

Z hlediska možné odůvodnitelné odchylky u města a slevy u družstev bylo cílem posoudit veškeré podklady, které se docela pracně dohledávaly také s ohledem na odstup času a archivační pravidla. Samozřejmě z těch zaniklých firem, které zkrachovaly a po nichž město projekt zachraňovalo (MERA-Czech a MNG Comp, pozn. red.), se už nezískalo nic. V rámci konzultací možných odůvodnitelných odchylek se dospělo k tomu, že aby bylo možno nějak rozumně věc vyřešit, je třeba pohlížet na celý projekt ve vztahu k městu a družstvům jako na jeden projekt, a tyto stejným způsobem v poměru spoluvlastnických podílů jako celek vyúčtovat. Velmi složitým a odborným výpočtem a odečtením všeho, co se odečíst od ceny obvyklé dalo, se došlo k závěru, že zbývá cca 78 milionů korun nijak nepokrytých. Pokud se pak tato částka rozdělila mezi spoluvlastníky, tj. město cca 2/3 a družstva cca 1/3, tak z toho vychází právě cca 52 mil. Kč na straně města a cca 26 mil. Kč na straně družstev. Celá tato cenová studie od Grant Thornton je spolu se všemi ostatními podklady na webových stránkách města na www.olomouc.eu/druzstva.

Velmi zjednodušeně: Po odborném zhodnocení a dopočítání projektu s pomocí té poradenské agentury se dále zvažovalo, zda a případně jaké jsou možnosti města a družstev něco udělat s těmi „zbylými“ částkami, když město je samozřejmě v jiné pozici s ohledem na zákon o obcích než družstva, jejichž orgány nemůže nikdo a nic zbavit povinnosti péče řádného hospodáře a zákon o korporacích něco jako odůvodněnou odchylku nezná. Město se pak už spíše s politickou odvahou ve snaze zohlednit legitimní či spíše ekonomické očekávání těch nájemců rozhodlo oněch 52 mil. Kč ještě dále odůvodnit jako další odchylku a došlo k nule. Ale u družstev se ukázalo, že toto nejspíš není možné, a proto nezbylo než u družstev doplatek v návrhu ponechat, a to i s ohledem na jeho výši, která se jevila jako přiměřený podíl zájemců o převod na vícenákladech celého projektu.

Asi tak nějak. Ale na zastupitelstvo se nepředkládalo řešení, které by se mělo jen „líbit“, ale mělo jít o řešení, které je zákonné a nějak řádně a prokazatelně odborně odůvodněné. Přece jen se pořád jedná o nakládání s městským majetkem se všemi zákonnými omezeními s tím spojenými, což platí i pro majetek družstev.

Předně ten rozbor si zadalo u paní kolegyně město ve snaze mít právní názory z celého spektra názorů na tuto problematiku, ale to samo o sobě neznamená, že se jedná o jediný a správný názor, zvlášť v takto složité právní situaci. Na webových stránkách města je dnes už uveřejněno celkem pět právních posouzení, a to ještě nejsou zdaleka všechna. A přitom právní stanoviska jsou pořád jen nějakým názorem. Rozhodující je v právním státě názor soudu, který se nemusí řídit ani jedním z prezentovaných názorů v těch stanoviscích. A to zde nechci strašit trestním soudem, byť ani toto nelze nikdy vyloučit přes veškerou snahu o určitou opatrnost, o neporušení zákona a nezpůsobení škody.

Co se týká toho řešení, pokud si mohu dovolit vlastní výklad, tak paní kolegyně v podstatě posoudila, aspoň tak jsem si to vyložil, smlouvu o smlouvě budoucí odděleně pro město a odděleně pro družstva. Její řešení stojí na závěru, že je smlouva s družstvem samostatně platná nezávisle na platnosti či neplatnosti smlouvy s městem, a z toho dovozuje, že družstvo je povinno převést za původních podmínek, a u města už není třeba se platností nebo neplatností zabývat, když město i v případě neplatnosti dospělo k převodu bez doplatku. Ale toto řešení má celou řadu háčků a je zcela v rozporu s těmi principy navrhovaného řešení, které jsem už uváděl.

Předně pokud se tedy budeme dívat na smlouvu s družstvem jako oddělitelnou od smlouvy s městem, pak je to řešení pouze pro případ, že je smlouva vůči družstvu platná, ale to může posoudit s jistotou jen soud a je tam i celá řada dalších právních okolností i pro případ takové platnosti. Například jen asi polovina zájemců o převod má ve smlouvě uvedeno jedno nebo druhé bytové družstvo. Co s těmi, kteří mají ve smlouvě ještě zaniklé společnosti MERA-Czech nebo MNG Comp? U těch vůbec nelze uvažovat o platnosti smlouvy s družstvem, když ji družstvo nikdy nepodepsalo a ani jinak do ní nevstoupilo. Družstva nikdy nemohla být, a ani nebyla, právním nástupcem těchto zkrachovalých firem. 

Ale vraťme se k té původní úvaze. Pokud by takto oddělená či oddělitelná smlouva, samozřejmě jen u těch, co ve smlouvě už mají uvedeno družstvo, byla nakonec shledána neplatnou, tak se ale budeme muset dívat na celý projekt a jeho vyúčtování samostatně i za družstva, neboť stěží můžeme uvést, že pokud je oddělitelná smlouva platná, tak to nebyl jeden projekt, ale pokud platná není, tak to byl jeden projekt. Nebo jak k tomu přistupovat, když navíc ty důvody pro možnou neplatnost nejsou jen ty, které se týkají města, jako je neschválení v zastupitelstvu nebo nezveřejnění, ale jsou tam některými právníky zmiňovány i možné další důvody? 

Vnímáte, jak je ta kauza složitá? Možná už tedy rozumíte, proč nebylo možné jen tak na zastupitelstvu vzít tento jeden názor a celý jej „jen“ zasadit do navrhovaného řešení. A znovu uvádím, že otázku platnosti nebo neplatnosti může vyřešit až soud, a to deklaratorním rozhodnutím, tj. rozhodnutím, které zjistí stav věci, ale nijak jej nezmění. Smlouva je buď platná, nebo není, soud jen zjistí ten stav. A podle mě rozhodně neplatí, že smlouva je platná do doby, než soud určí její neplatnost.

Radou města v červnu předložené řešení směřovalo k tomu, aby nebylo závislé na posuzování platnosti či neplatnosti smluv, a dokonce ani nevylučovalo z řešení ty, kteří vůbec smlouvy s družstvem nemají a aby celý ten projekt byl prostě nějak rozumně pro všechny zúčastněné vyúčtován a uzavřen.

Skoro se bojím kacířsky říct, že nic, když si uvědomuji, s jakým nadšením stažení materiálu přítomní zájemci přivítali, opomenu-li, že se tak stalo i na jejich návrh. Podle mého se ten materiál stáhnul proto, aby se na žádost přítomných zájemců znovu uvážily další možnosti řešení, a to v pracovní skupině, která má být zčásti tvořena odborníky, zčásti orgány družstev, a zčásti také zájemci o převod. K čemu pracovní skupina, která se aktuálně ustavuje, dospěje a kdy se tak stane, to nedovedu odhadnout. Zda se bude zabývat tím předloženým návrhem či přijdou nějaké jiné návrhy, jak to vyřešit, to nevím. 

Mohu se mýlit, ale osobně jsem viděl ten předložený kompromisní materiál v dané situaci jako vstřícný, a hlavně směřující k rychlému zahájení převodů bytů. Dokonce jsem si myslel, že by první převody mohly být schvalovány již v září tohoto roku, pokud by se ten materiál podařilo ještě kladně posoudit ze strany ministerstev, jak bylo plánováno. Aktuálně nedovedu další postup odhadnout, bude záviset patrně na vyřešení celé věci v pracovní skupině a novém projednávání v orgánech města a družstev.